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O direito urbanístico e a disciplina da propriedade

Extraído do Jus Navegandi.

Nathália Arruda Guimarães

3. Objeto do Direito Urbanístico            

O Direito Urbanístico objetivo (conjunto de normas) tem por objeto regular a atividade urbanística, disciplinar a ordenação do território. Visa “precipuamente a ordenação das cidades, como nota Hely Lopes Meirelles, mas os seus preceitos incidem também sobre as áreas rurais, no vasto campo da ecologia e da proteção ambiental, intimamente relacionadas com as condições da vida humana em todos os núcleos populacionais, da cidade e do campo (25)

            É o ramo do Direito que visa a promover o controle jurídico do desenvolvimento urbano, isto é, dos vários processos de uso, ocupação, parcelamento e gestão do solo nas cidades.

            O Direito Urbanístico como ciência, é “ramo do direito público que tem por objeto expor, interpretar e sistematizar as normas e princípios; vale dizer: estabelecer o conhecimento sistematizado sobre essa realidade jurídica.” (26)

            Para Hely Lopes Meirelles, ainda, manifestam-se dois aspectos do Direito Urbanístico:

            a)”o Direito Urbanístico objetivo, que consiste no conjunto de normas jurídicas reguladoras da atividade do poder público destinada a ordenar os espaços habitáveis, o que vale dizer: conjunto de normas jurídicas reguladoras da atividade urbanística;

            b)o Direito Urbanístico como ciência, que busca o conhecimento sistematizado daquelas normas e princípios regulardores da atividade urbanística.”


4. Natureza jurídica das normas de Direito Urbanístico            As normas de direito Urbanístico são de natureza pública, cogentes, fruto do poder de polícia do Estado que intervindo na disciplina das relações jurídicas estabelece o condicionamento do exercício do direito de propriedade ao interesse coletivo, uma vez que o delineamento da propriedade atual se dá em razão da primazia do interesse público em relação ao interesse particular.

            As imposições urbanísticas são preceitos de Ordem Pública e inserem-se no contexto jurídico como disciplina do conteúdo do direito de propriedade. Substancialmente, elas se justificam pela necessidade de adequar-se o exercício do direito dominial ao bem-estar social e compatibilizá-lo com a utilidade coletiva.

            É por meio das limitações e dos atos legislativos que impõem o funcionalismo da propriedade que as normas urbanísticas se exteriorizam. As limitações são medidas de interesse público, decorrentes de lei genérica e abstrata, que se revestem do poder de imperium estatal e decorrem do poder de polícia inerente à Administração Pública. (27)

            As normas que tratam da utilização da propriedade baseiam-se no poder de polícia do Estado.

            De certo, o direito de propriedade privada há muito deixou de ser considerada como absoluto, conotação que a caracterizava até as primeiras décadas do século XX. “Ampliaram-se as intervenções públicas e ocorreu a mudança da própria configuração estrutural do direito de propriedade ante sua funcionalização social, percebida de modo sensível em matéria urbanística e agrária.” (28)

            A idéia, assim, de propriedade absoluta apresenta-se incompatível com a organização sócio – política atual.

            Diferem, entretanto, as normas delineadoras do direito de propriedade em razão da natureza jurídica.

            Em atendimento aos critérios da ciência jurídica, estabelecem-se diferenças entre as normas de Direito Público e de Direito Privado, na tentativa de sistematizarmos o conhecimento e o objeto de estudo analisado.

            As normas de direito urbanístico, repita-se, cujo objeto é delinear o direito de propriedade, são públicas porque estabelecidas para conformar o interesse do indivíduo e o da coletividade.

            Ao contrário, assim, das normas de direito privado que visam estabelecer critérios na relação entre os particulares, as normas de direito urbanístico constituem verdadeiras “cláusulas” de um contrato social firmado entre o indivíduo e o Estado, titular, este último, de interesses e direitos os quais pretende representar e em razão dos quais lhe são conferidos poderes.

            Desta feita, a disciplina da propriedade, elementarmente construída pela doutrina civilista, é também regulada pela disciplina da “propriedade urbanística”, esta última fundamentada no Estado de Direito interventor.

            A disciplina da propriedade que se dá no Código Civil Brasileiro, delineia o conteúdo da propriedade interna (usar, gozar e dispor) e seu aspecto externo, no momento em que estabelece os limites no que tange à vizinhança e demais relações jurídicas de caráter privado.

            Na disciplina urbanística, a propriedade é definida e delineada por um corpo descentralizado de Leis e princípios, cujos órgãos legiferantes e executores são igualmente descentralizados, a critério da distribuição de competências definida pelo Constituinte Brasileiro, para o atendimento ao interesse público, conforme exposto nos valores acolhidos na Constituição Federal de 1988.

            Nesse contexto convencemo-nos da natureza pública dos diversos instrumentos jurídicos apresentados para a adequação do uso da propriedade, mais propriamente clamada como solo, urbano ou rural, normas que compõem a nova Ordem Urbanística.

            A razão evidente para a intervenção de Ordem Pública do Direito de Propriedade encontra – se na Constituição Federal de 1988, precisamente no Art. 5o, inciso XXIII, que trata do princípio da função social da propriedade.

            Para a efetiva realização da função social da propriedade, é indispensável a atuação do Poder Municipal que atua com uma função pública de destaque. No atual Estado de Direito Social, as decisões sobre o urbanismo deixaram mesmo de pertencer aos proprietários privado e passaram a ser de competência da Administração Pública.

            Cabe ao Município a elaboração dos Planos Diretores que definirão, (art. 182, CF/88) em substância, a utilidade funcional da propriedade, sempre em atendimento ao interesse comum, calcado nos princípios solidários ditados pela Constituição Federal, em busca da redistribuição das riquezas e minimização da miséria de nosso país.


5.Conclusões            No que tange à matéria abordada no presente artigo, concluímos que o Direito Urbanístico ou Direito do Urbanismo é disciplina autônoma do Direito, uma vez que tem por objeto um conjunto de normas específicas, voltadas para a realização e aplicação de princípios norteadores próprios e princípios constitucionais, bem como nomeclatura, objeto e tratamento individualizados.

            Não se trata, dessa feita, de nova matéria, mas de matéria amadurecida ao longo do despertar legislativo e doutrinário, bem como de disciplina necessária para o tratamento de fatos sociais irredutíveis.

            O operador do direito está, assim, diante de uma disciplina que reúne especialistas de diversas áreas da ciência atual, bem como da ciência jurídica.

            A disciplina do Direito Urbanístico está, outrossim, diretamente ligada ao Direito de Propriedade. O Direito de propriedade, como visto, objeto de proteção e de disputa ao longo da história do mundo ocidental, passa por momento de “coletivização”. Isso significa que seu conteúdo não mais se justifica pela utilidade que proporciona a um indivíduo, o proprietário, mas a toda a sociedade.

            No sistema jurídico brasileiro isso está expresso através dos princípios da função social, da dignidade da pessoa humana e da igualdade. Além de constituir objeto da República Federativa Brasileira a erradicação da pobreza e da marginalização, além de reduzir as desigualdades sociais e regionais (art. 3º, inciso III).


Notas            01. MUKAI, Toshio. Direito e Legislação Urbanística no Brasil: História, Teoria, Prática. Editora Saraiva: São Paulo, 1988.

            02. SILVA, José Afonso. Direito Urbanístico Brasileiro. 2a edição. São Paulo: Editora Malheiros, 1997. pág. 21.

            03. MUKAI. Toshio. Direito e Legislação Urbanística no Brasil. São Paulo: Editora Saraiva, 1988.pág. 03.

            04. Citado por MUKAI, Toshio. Direito e Legislação Urbanística no Brasil, São Paulo: Editora Saraiva, 1988.pág. 03

            05. Citado por MUKAI, Toshio. Direito e Legislação Urbanística no Brasil. São Paulo: Editora Saraiva, 1988.pág. 03

            06. MUKAI, Toshio. Direito e Legislação Urbanística no Brasil, São Paulo: Editora Saraiva, 1988.pág. 03

            07. LE CORBUSIER. Princípios de Urbanismo. La Carta de Atenas. Barcelona: Editora Ariel, 1975.

            08. CORREIA, Fernando Alves. Manual de Direito do Urbanismo. Vol I. Coimbra: Almedina, 2003.pág 15-16.

            09. processo pelo qual a população urbana cresce em proporção superior à população rural, segundo entendimento do prof. José Afonso da Silva. Ver Item 2.

            10. Idem ao Item 8.

            11. Idem Item 8.

            12. Idem Item 8.

            13. SILVA, José Afonso. Direito Urbanístico Brasileiro. 2a edição. São Paulo: Editora Malheiros, 1997. pág. 22.

            14. Item Idem 8, pág.39-40.

            15. MOREIRA NETO, Diogo de Figueiredo. Introdução ao direito ecológico e ao direito urbanístico. 3. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977.

            16. SILVA, José Afonso. Direito Urbanístico Brasileiro. 2 ed.. São Paulo: Malheiros, 1997, pag.31 – 32.

            17. MOREIRA NETO, Diogo de Figueiredo. Introdução ao direito ecológico e ao direito urbanístico. 3. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977.

            18. DALLARI, Adilson Abreu. FIGUEIREDO, Lúcio Valle. (coord.). Temas de Direito Urbanístico – 2. São Paulo: RT, 1991. Pág.249.

            19. FALLA, Fernando Garrido. Tratado de Derecho Administrativo. Volumen II. 10a Ed. Madri: Tecnos, 1978.pág. 230.

            20. DALLARI, Adilson Abreu. FERRAZ, Sérgio. (coord.). Estatuto da Cidade: comentários à Lei Federal 10.257/2001. São Paulo: Malheiros, 2002. Pág. 48.

            21. CARNEIRO, Ruy de Jesuz Marçal. Organização da Cidade: Planejamento Municipal; Plano Diretor; Urbanização. São Paulo: Max Limonad, 1998. Pág. 80.

            22. NOGUEIRA, Antonio de Pádua Ferraz. Desapropriação e Urbanismo. São Paulo: RT, 1981. Pág.21.

            23. MATTOS, Liana Portilho. (org.) Estatuto da Cidade Comentado. Belo Horizonte: Editora Mandamentos, 2002. Pág. 60.

            24. MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Municipal brasileiro. São Paulo: Malheiros, 1997.

            25. SILVA, José Afonso. Direito Urbanístico Brasileiro. 2 ed. São Paulo: Malheiros, 1997. pag.31 – 32.

            26. MATTOS, Liana Portilho. Direito Urbanístico e Política Urbana no Brasil. Belo Horizonte: Del Rey, 2001.

            27. MEDAUAR, Odete. Direito Administrativo Moderno. 2 ed.. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997.


Bibliografia            CARNEIRO, Ruy de Jesuz Marçal. Organização da Cidade: Planejamento Municipal; Plano Diretor; Urbanização. São Paulo: Max Limonad, 1998.

            CORREIA, Fernando Alves. Manual de Direito do Urbanismo. Vol I. Coimbra: Almedina, 2003.

            DALLARI, Adilson Abreu. FERRAZ, Sérgio. (coord.). Estatuto da Cidade: comentários à Lei Federal 10.257/2001. São Paulo: Malheiros, 2002.

            FALLA, Fernando Garrido. Tratado de Derecho Administrativo. Volumen II. 10a Ed. Madri: Tecnos, 1978.

            GRAU, Eros Roberto. Direito Urbano, Regiões Metropolitanas, Solo criado, Zoneamento e Controle Ambiental, Projeto de Lei de Desenvolvimento Urbano. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1983.

            GUIMARÃES, Nathália Arruda. Competência Municipal em Matéria de Direito Urbanístico e o Novo Estatuto da Cidade, 2002. 264p. Dissertação (Mestrado em Direito da Cidade) – Universidade do Estado do rio de Janeiro, Rio de Janeiro, 2003.

            LE CORBUSIER. Princípios de Urbanismo. La Carta de Atenas. Barcelona: Editora Ariel, 1975.

            MATTOS, Liana Portilho. Direito Urbanístico e Política Urbana no Brasil. Belo Horizonte: Del Rey, 2001.

            MEDAUAR, Odete. Direito Administrativo Moderno. 2 ed.. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997.

            MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Municipal brasileiro. São Paulo: Malheiros, 1997.

            MOREIRA NETO, Diogo de Figueiredo. Introdução ao direito ecológico e ao direito urbanístico. 3. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977.

            MUKAI. Toshio. Direito e Legislação Urbanística no Brasil. São Paulo: Editora Saraiva, 1988.

            NOGUEIRA, Antonio de Pádua Ferraz. Desapropriação e Urbanismo. São Paulo: RT, 1981.

            RODRIGUES, Ruben Tedeschi. Comentários ao Estatuto da Cidade. São Paulo: Editora Millennium, 2002, pág.124.

            ROLNIK, Raquel. O que é Cidade?. 3a ed. São Paulo: Editora brasiliense, 1994.

            SAULE JÚNIOR, Nelson. Novas perspectivas do Direito Urbanístico Brasileiro. Ordenamento Constitucional da Política Urbana. Aplicação e eficácia do Plano diretor. Editora Fabris: Porto Alegre, 1997.

            SILVA, José Afonso. Direito Urbanístico Brasileiro. 2 ed. São Paulo: Malheiros, 1997.

 Nathália Arruda Guimarães

Como citar este texto: NBR 6023:2002 ABNT

GUIMARÃES, Nathália Arruda. O direito urbanístico e a disciplina da propriedade. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 235, 28 fev. 2004. Disponível em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/4884>. Acesso em: 24 mar. 2011.

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